Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter – ohne geht es nicht
Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter schützt die Immobilienverwaltung vor finanziellen Folgen bei bestimmten Versäumnissen. Klassische Fälle sind, wenn zum Beispiel Nebenkostenabrechnungen verspätet versendet werden oder eine Neuvermietung schuldhaft nicht rechtzeitig erfolgt. Wohnungs- und Immobilienverwalter sind inzwischen verpflichtet, eine Vermögensschadenhaftpflicht abzuschließen. Ohne Nachweis der Versicherung ist eine Tätigkeit in Deutschland nicht mehr möglich. Wir zeigen Ihnen hier, worauf Sie achten müssen und welche Versicherungen für Sie als Hausverwalter infrage kommen.
Gesetzliche Grundlagen – warum brauchen Hausverwalter eine VSH?
Seit dem 01.08.2018 gehört die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter zu den erlaubnispflichtigen Berufen in Deutschland.
Die genaue Regelung findet sich im § 34c der Gewerbeordnung. In diesem Paragrafen sind alle Tätigkeiten rund um Immobilien geregelt. Diese Regelung gilt dabei nicht nur für den Hausverwalter, sonder auch für alle, die als Immobilienmakler, Bauträger und Darlehensvermittler tätig sind. Für eine Erlaubnis muss ein Wohnimmobilienverwalter verschiedene Punkte erfüllen:
- Handelnde Personen müssen in geordneten finanziellen Verhältnissen leben, das heißt vor allem: kein Insolvenzverfahren, keine eidesstattliche Versicherung.
- Es muss ein einwandfreies Führungszeugnis vorliegen.
- Der Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung ist erforderlich.
- Bei erteilter Erlaubnis gilt: Mindestens 20 Stunden Weiterbildung müssen innerhalb von drei Jahren nachgewiesen werden.
Gibt es Mindestversicherungssummen bei der VSH?
Für Hausverwalter gibt es Mindestversicherungssummen, die in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt sind. Laut deren § 15 muss die Versicherungssumme mindestens bei 500.000 Euro pro Versicherungsfall liegen und eine Summe von einer Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres abdecken.
Welche Versicherungssumme ist bei der VSH sinnvoll?
Die gesetzliche Mindestversicherungssumme ist in vielen Fällen nicht ausreichend für eine umfassende Absicherung eines Unternehmens. Welche Summe für Sie empfehlenswert ist, hängt dabei von verschiedenen Faktoren und Ihrem individuellen Risiko ab. Grundsätzlich gilt jedoch: Je mehr Mitarbeiter Sie haben und je mehr Immobilien Sie verwalten, desto höher sollten Sie die Versicherungssumme wählen.
Braucht jeder Hausverwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht?
Nach den aktuellen gesetzlichen Vorgaben gilt die Versicherungspflicht ausschließlich für Verwalter von Wohnimmobilien. Das bedeutet auch: Wenn Sie als reiner Gewerbeimmobilienverwalter tätig sind, sind Sie nicht zum Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verpflichtet. Spätestens, wenn Sie auch Mischimmobilien verwalten, ist der Nachweis aber notwendig. Unabhängig von der gesetzlichen Pflicht ist eine VSH auch für Gewerbeimmobilienverwalter absolut empfehlenswert. Das ist insbesondere deshalb der Fall, weil die finanziellen Risiken bei großen Immobilien noch höher sein können.
Wichtig: Keine Pflicht zum Abschluss besteht auch für Hausverwalter, die eigene Objekte verwalten oder nicht gewerblich tätig sind. Dasselbe gilt für Verwaltungsbeiräte einer Immobilie. Doch wie beim Gewerbeimmobilienverwalter gilt: Je nach Konstellation kann ein Versicherungsschutz auch für diese Gruppen sinnvoll sein.
Vermögensschaden-haftpflicht, Berufshaftpflicht, Betriebshaftpflicht – was ist was?
Die Begriffe Berufshaftpflicht, Vermögensschadenhaftpflicht und Betriebshaftpflicht existieren alle nebeneinander und werden häufig synonym zueinander verwendet, auch wenn sie unterschiedliche Absicherungen bedeuten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick, welche Haftpflicht was abdeckt.
Was sichert die Betriebshaftpflicht?
Die Betriebshaftpflicht sichert den Betrieb gegen die finanziellen Folgen von Personen- und Sachschäden ab. Wichtig ist hierbei: Vermögensschäden sind nur als Folgeschäden aus einem Personen- oder Sachschaden mitversichert. Zerstört ein Mitarbeiter von Ihnen beispielsweise versehentlich bei einer Wohnungsabnahme ein Fenster, übernimmt die Betriebshaftpflicht die Kosten für die Schadenbehebung an der Wohnung. Kann die Wohnung deswegen erst einen Monat später neu vermietet werden, übernimmt die BHV auch die entgangene Miete als Vermögensfolgeschaden.
Was deckt die Vermögensschadenhaftpflicht ab?
Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung schützt Immobilienverwalter vor Schadensersatzforderungen, bei denen kein Personen- oder Sachschaden entstanden ist. Wird zum Beispiel eine Wohnung schuldhaft nicht neu inseriert und steht deswegen mehrere Monate leer, ist der Hausverwalter dem Eigentümer gegenüber schadenersatzpflichtig. Dann ersetzt die VSH dem Vermieter die entgangene Miete.
Welche Leistungen bietet die Berufshaftpflicht?
Die Berufshaftpflichtversicherung kombiniert Betriebshaftpflicht- und Vermögensschadenhaftpflichtversicherung in einem Vertrag. Hier erhalten Hausverwalter umfassenden Versicherungsschutz aus einem einzigen Vertrag. Die Höhe der Versicherungssumme ist der Regel pauschal für alle Schadenarten gleich. Zwar gilt, dass in den meisten Fällen die Berufshaftpflichtversicherung für Hausverwalter die komfortabelste Lösung ist. Beachten Sie aber, dass in bestimmten Konstellationen eine Aufteilung auf zwei einzelne Verträge sinnvoll sein kann. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn Sie besonders hohe oder niedrige Versicherungssummen in einzelnen Bereichen benötigen.
Was kostet eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter?
Die Kosten für eine Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter sind abhängig von der Art und der Höhe der gewünschten Absicherung. Zu den Faktoren, die sich auf den Beitrag auswirken, gehören zum Beispiel diese:
Wichtig: Der Versicherungsprämie sollte nie das entscheidende Kriterium für den Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter sein – wer nur auf den Preis achtet, entscheidet sich eventuell für eine zu geringe Deckungssumme. Und das kann im Worst Case bedeuten, dass er zusätzlich mit seinem privaten Vermögen haften muss.
Wie berechne ich meine Versicherungssumme?
Die Versicherungssumme in der Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter sollte sich immer an dem größtmöglichen Schaden orientieren. Dabei darf sie 500.000 Euro ohnehin nicht unterschreiten, um den gesetzlichen Vorgaben zu genügen. Wenn Sie durch einen technischen Fehler zum Beispiel Nebenkostenabrechnungen für alle verwalteten Objekte zu spät versenden und deswegen die Mieter nicht mehr zu Nachzahlungen verpflichtet sind, liegt die Schadenhöhe schnell im siebenstelligen Bereich. In diesem Fall ist die Mindestsumme nicht mehr ausreichend.
Welche Fehler führen bei Hausverwaltern zur Haftung?
Wie in jedem anderen Berufsfeld sind auch bei der Verwaltung von Gebäuden Fehler nicht immer komplett zu vermeiden. Sobald die Hausverwaltung schuldhaft handelt, kann sie gegenüber den Eigentümern der jeweiligen Immobilien schadenersatzpflichtig sein. Das Feld möglicher Verfehlungen ist zwar recht breit. Im Folgenden haben wir Ihnen aber einige der typischen Schadenfälle aus unserer Praxis zusammengestellt.
Typische Schadenfälle bei Hausverwaltern
Fall 1: Nebenkostenabrechnungen außerhalb der Frist
Während des stressigen Jahresendgeschäfts unterläuft Ihrem Mitarbeiter ein schwerwiegender Fehler: Versehentlich stellt er alle Nebenkostenabrechnungen im System bereits auf den Status „versendet“, ohne dass ein tatsächlicher Versand stattgefunden hätte.
Als der Fehler auffällt, ist es bereits zu spät und die Abrechnungen gehen mehr als zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode bei den Mietern ein. Damit sind sie nicht mehr zur Nachzahlung verpflichtet, Guthaben müssen aber dennoch weiterhin erstattet werden. Der Gesamtschaden über alle Objekte liegt bei fast 700.000 Euro.
Die Folge: Ihre Vermögensschadenhaftpflichtversicherung erstattet den Eigentümern der Objekte den entstandenen Schaden.
Fall 2: Verspätete Bearbeitung einer Mieterhöhung
Der Eigentümer eines Ihrer verwalteten Objekte bespricht mit Ihnen eine Mieterhöhung zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Aufgrund einer verspäteten Bearbeitung erfolgt die Mitteilung an die Mieter einige Tage zu spät, sodass die Erhöhung erst einen Monat später greift.
Die Folge: Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung erstattet dem Eigentümer die entgangene Mieterhöhung für den fehlenden Monat.
Fall 3: Versehentliche doppelte Vermietung
Eine Wohnung war ausgeschrieben und wird versehentlich doppelt vermietet. Das Problem: Beide Mietparteien haben einen rechtsgültigen Mietvertrag für die Wohnung unterschrieben. Trotz aller Lösungsvorschläge wollen auch beide Parteien einziehen und reichen nun Klage ein.
Die Folge: Die Prozesskosten sowie etwaige Entschädigungen übernimmt die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung der Hausverwaltung.
Was leistet eine Vermögensschadenhaftpflicht-versicherung?
Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung übernimmt die finanziellen Folgen, die aus der Haftung entstehen, wenn ein Hausverwalter seine Pflichten verletzt. Dabei werden alle Ansprüche befriedigt, die sich als berechtigt herausstellen.
Das ist aber nur ein Teil der Leistungen, die die VSH für den Hausverwalter erbringt. Sie unterstützt ihn auch bei der korrekten Ermittlung der Schadenhöhe und wehrt unberechtigte Ansprüche gegenüber dem Anspruchsteller ab. Falls die Gegenseite nicht mit einer Ablehnung einverstanden, übernimmt die Vermögensschadenhaftpflicht auch die Verteidigung, gegebenenfalls sogar vor Gericht.
Dieser sogenannte „passive Rechtsschutz“ ist ebenfalls ein wichtiger Baustein und in allen Vermögensschadenhaftpflichtversicherungen enthalten. Leistungsstarke Verträge enthalten außerdem eine Deckung für die finanziellen Folgen von Datenschutzverletzungen.
Ist eine reine Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter ausreichend?
Laut gesetzlicher Vorgabe ist eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für die Tätigkeit als Immobilienverwalter ausreichend. In der Praxis erweist sich dieser Versicherungsschutz aber nicht selten als unzureichend, weil aus der Tätigkeit als Hausverwalter nicht nur reine Vermögensschäden entstehen können. Verletzt sich zum Beispiel jemand durch einen Sturz, weil nicht rechtzeitig Schnee geräumt wurde, wäre dieser Schaden nicht von der Vermögensschadenhaftpflicht abgedeckt.
Zudem sollten Sie darauf achten, welche Nebentätigkeiten Sie gegebenenfalls zusätzlich zu reinen Verwaltungstätigkeit ausführen. Wenn Sie zum Beispiel den Hausmeisterdienst in einigen Objekten mit eigenen Mitarbeitern durchführen, benötigen Sie dafür eine entsprechende Erweiterung Ihres Versicherungsschutzes. Sprechen Sie uns gern an, wir unterstützen Sie bei der Entwicklung eines für Sie passenden Versicherungskonzeptes.