Wohngebäude-versicherung der Hausverwaltung: Wichtiges Instrument für WEG
Die professionelle Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist eine äußerst verantwortungsvolle Aufgabe, bei der die Absicherung der Immobilie an oberster Stelle steht. Eine leistungsstarke Wohngebäudeversicherung seitens der Hausverwaltung sichert die Immobilie und damit die WEG gegen potentiell existenzbedrohende finanzielle Risiken ab.
Wir gehen auf wichtige Themen zur Wohngebäudeversicherung für WEG ein, wie zum Beispiel Haftungsrisiken für Hausverwalter, Kosten & Umlagefähigkeit, Fallstricke und häufige Fehler sowie deren Vermeidung.
Warum ist die Gebäudeversicherung für die Versicherung eines Mehrfamilienhauses notwendig?
Die Gebäudeversicherung ist für WEG die wichtigste Absicherung überhaupt. Da das gemeinschaftliche Eigentum oft das größte Sachvermögen der beteiligten Eigentümer darstellt, würde ein unversicherter Totalschaden, etwa durch einen massiven Großbrand, eine Gasexplosion oder eine Naturkatastrophe, den finanziellen Ruin für viele Wohnungseigentümer bedeuten.
Für Hausverwalter ist der Abschluss zudem gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert. Ohne diesen grundlegenden Schutz verletzen Sie Ihre treuhänderischen Pflichten erheblich. Das kann unmittelbar zu weitreichenden Schadensersatzforderungen gegen die Verwaltung führen, falls ein Schaden nicht oder nur unzureichend reguliert wird.
Was sind Unterschiede zwischen WEG, Mietshaus und Gewerbeimmobilie?
Bevor Sie die versicherungstechnischen Details im Detail betrachten, ist es wichtig zu verstehen, dass Immobilien rechtlich und funktional sehr unterschiedlich strukturiert sind.
- Ein klassisches Mietshaus dient der reinen Erzielung von Rendite durch einen einzelnen Eigentümer oder eine Gesellschaft.
- Eine Gewerbeimmobilie hingegen birgt oft spezifische Risiken durch gefährliche Stoffe, erhöhte Brandlasten oder einen hohen Publikumsverkehr durch Kunden und Lieferanten.
- Die WEG besteht aus vielen Einzelinteressen, wobei das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum rechtlich eng miteinander verflochten sind.
Hinsichtlich der Versicherung ergeben sich daraus Unterscheidungsmerkmale. Bei einer Wohngebäudeversicherung der Hausverwaltung für ein klassisches Mietshaus ist der Eigentümer der alleinige Entscheider über Deckungssummen, Versicherungsgesellschaften und Tarife.
Bei der Gebäudeversicherung für eine WEG hingegen ist der Verwalter an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden. Gleichzeitig trägt er aber die volle Verantwortung für einen lückenlosen Schutz. Während Gewerbeimmobilien meistens nach individuellen Tarifen und speziellen Klauseln für Ertragsausfall versichert werden, basieren Versicherungen für Wohngebäude primär auf standardisierten Bedingungen (VGB).
Ein entscheidender Unterschied bei der WEG ist zudem die Notwendigkeit, Klauseln wie den „Verzicht auf Einrede der groben Fahrlässigkeit“ für alle Miteigentümer zu integrieren. In einer WEG muss die Gemeinschaft oft finanziell für das Fehlverhalten eines Einzelnen einstehen, was bei einem reinen Mietshaus oder einer Gewerbeimmobilie durch die Mieterhaftung in der Regel anders gelöst wird.
Welche Schäden werden durch die Wohngebäude-versicherung abgedeckt?
Die Versicherung eines Mehrfamilienhauses bzw. von Miet- und Gewerbeimmobilien muss aufgrund der oft komplexen Versorgungsleitungen und der damit verbundenen technischen Risiken besonders umfassend sein. In der Regel umfasst der Basisschutz die nachfolgenden Gefahrenbereiche.
Brand, Blitzschlag und Explosion
Dieser Baustein bildet das Herzstück jeder Police. Er schützt vor den oft zerstörerischen Folgen von Feuer, direkten Blitzeinschlägen in die Bausubstanz oder auch Gasverpuffungen innerhalb der Gebäudestruktur. Auch Folgeschäden durch Rußbildung, giftige Gase oder das beim Löschen verwendete Löschwasser sind eingeschlossen, da diese oft teurer sind als der eigentliche Brandschaden.
Sturm und Hagel
Erstattet werden Kosten für Schäden am Dach, an den Fassaden oder an Fenstern, sofern der Sturm die Windstärke 8 erreicht. Hierzu gehören auch Folgeschäden im Inneren des Gebäudes, wenn etwa durch ein durch den Sturm beschädigtes Dach Regenwasser eindringt und die Bausubstanz oder das Gemeinschaftseigentum massiv beschädigt.
Leitungswasser
In diesem Fall werden Kosten für Schäden übernommen, die durch austretendes Wasser aus Rohren der Wasserversorgung, der Heizungsanlage oder damit verbundenen wasserführenden Systemen (wie Klimaanlagen oder Sprinkler) entstehen. Statistisch gesehen ist dies der mit Abstand häufigste Schadensfall in großen Wohneinheiten.
Weitere Schäden
Weitere Schadensarten, die ebenfalls im Schutz der Gebäudeversicherung eingeschlossen sind, sind:
- Elementarschäden (Überschwemmungen durch Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation, Erdrutsch, Schneedruck auf Dächern, Erdbeben etc.)
- Einbruchdiebstahl und Vandalismus
- Glasbruch
Was sind die Haftungsrisiken für Hausverwalter einer WEG im Hinblick auf die Gebäudeversicherung?
Das Haftungsrisiko für Sie als professionellen Verwalter ist gerade bei der Gebäudeversicherung für die WEG enorm hoch. Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet Sie zur „ordnungsgemäßen Verwaltung“, was die Versicherung des Gebäudes zum vollen Neuwert zwingend einschließt. Sollten Sie es versäumen, den Versicherungsschutz aktuell zu halten, haften Sie im Ernstfall persönlich oder mit Ihrem Unternehmen für die entstehende Deckungslücke. Das kann zum Beispiel bei folgenden Maßnahmen passieren:
Umfassende energetische Sanierung
Fassadendämmung
Dachgeschossausbau
Ähnlich ist es, wenn Sie eigenmächtig einen günstigeren Vertrag abschließen, der wichtige Risiken ausschließt, ohne die Eigentümer explizit und nachweislich über diese Lücken aufgeklärt zu haben. Durch den rechtzeitigen und dokumentierten Abschluss der Wohngebäudeversicherung durch die Hausverwaltung verschaffen Sie sich jedoch die notwendige rechtliche Sicherheit.
Darüber hinaus schützt eine korrekt gewählte Versicherung Sie vor Vorwürfen der Untreue oder der groben Pflichtverletzung. Wenn Sie nachweisen, dass Sie dem Beirat oder der Versammlung verschiedene Angebote mit detaillierten Leistungsvergleichen vorgelegt haben, delegieren Sie die endgültige Entscheidung an die Gemeinschaft und sichern sich rechtlich ab.
Kosten der Wohngebäudeversicherung und ihre Umlagefähigkeit
Ein Diskussionspunkt in fast jeder Eigentümerversammlung sind die laufenden Kosten der Wohngebäudeversicherung. Die Prämien für die Gebäudeversicherung sind nicht fix, sondern variieren stark auf Grundlage folgender Eigenschaften:
Für eine moderne WEG-Verwaltung ist es oft sinnvoll, mit der Gemeinschaft über eine moderate Selbstbeteiligung pro Schadenfall zu sprechen. Ziel ist es, die Kosten der Wohngebäudeversicherung insgesamt stabil zu halten und die Verwaltung von zeitaufwendigen Kleinstschäden unterhalb einer gewissen Bagatellgrenze zu entlasten.
Sind die Kosten der Gebäudeversicherung für die WEG umlagefähig?
In der Verwaltungspraxis ist die Frage der finanziellen Weitergabe sehr wichtig für die Kalkulation der Eigentümer. Die Kosten für die Wohngebäudeversicherung als Nebenkosten einzustufen, ist rechtlich zulässig und gängige Praxis. Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) können diese Aufwendungen auf die Mieter der jeweiligen Wohneinheiten umgelegt werden.
Innerhalb der internen WEG-Abrechnung werden diese Kosten für die Wohngebäudeversicherung als Nebenkosten nach dem im Teilungsvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Eigentümer verteilt, unabhängig davon, ob diese die Wohnung selbst bewohnen oder als Kapitalanlage nutzen.
Wo tauchen die Beträge in der Abrechnung auf?
In der jährlichen Wohngeldabrechnung erscheinen die Kosten der Wohngebäudeversicherung unter den gemeinschaftlichen Lasten des Objekts. Für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, ist eine transparente und detaillierte Darstellung zwingend erforderlich. Eine fehlerhafte Darstellung der Kosten der Wohngebäudeversicherung in Ihrer Verwalterabrechnung kann zu erheblichen Problemen im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter führen. Im Extremfall kann sie sogar die Wirksamkeit der Abrechnung gefährden.
Typische Fehler und Haftungsfallen für WEG-Verwalter
Die laufende Betreuung der Wohngebäudeversicherung für eine WEG erfordert die ständige Aufmerksamkeit. Viele Verwalter wiegen sich in falscher Sicherheit, sobald eine Police existiert. Doch im Detail lauern zahlreiche Gefahrenquellen, die im Schadensfall teuer werden können.
Unterversicherung durch fehlende Wertanpassung
Wenn ein Gebäude saniert, modernisiert oder erweitert wird, steigt dessen Neubauwert sofort an. Wird diese Wertsteigerung dem Versicherer nicht zeitnah gemeldet, entsteht eine Unterversicherung, die im Schadensfall zu einer prozentualen Kürzung der gesamten Leistung führt.
Nehmen wir an, in einer WEG wird ein Dachgeschoss zu zwei luxuriösen Penthäusern ausgebaut. Der Verwalter versäumt es, die erhöhte Wohnfläche und den gestiegenen Ausbaustandard zu melden. Nach einem Brand zahlt die Versicherung nur 75 Prozent des Schadens. Die WEG fordert die fehlenden 250.000 Euro nun direkt vom Verwalter als Schadensersatz für die mangelhafte Betreuung der Gebäudeversicherung für die WEG ein.
Fehlender Einschluss von Elementarschäden aus Kostengründen
Viele Verwalter scheuen die etwas höheren Kosten der Wohngebäudeversicherung, wenn die Elementardeckung eingeschlossen wird, um das Hausgeld niedrig zu halten. Stellen wir uns vor, dass ein lokaler Starkregen die Tiefgarage flutet und die gesamte elektrische Anlage des Hauses zerstört. Ohne Elementarschutz leistet die Versicherung keinen Cent. Die Eigentümergemeinschaft kann Sie für den Schaden haftbar machen, da Sie in der Versammlung nicht ausreichend über die Notwendigkeit dieses Bausteins aufgeklärt haben.
Vernachlässigung von gesetzlichen Instandhaltungspflichten
Jede Versicherung setzt voraus, dass das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten wird (Obliegenheiten). Ein Praxisbeispiel sieht wie folgt aus: Ihnen ist als Verwalter bekannt, dass die Abwasserrohre im Keller marode sind. Sie setzen das Thema aber nicht auf die Tagesordnung, um Diskussionen über Sonderumlagen zu vermeiden. Tritt dann ein massiver Rohrbruch ein, kann die Versicherung die Leistung wegen grob fahrlässiger Verletzung der Instandhaltungspflichten erheblich kürzen.
Lückenhafter Glasschutz in der Wohngebäudeversicherung bei modernen Gebäuden
Bei der Versicherung eines Mehrfamilienhauses wird oft übersehen, dass Glasbruch nicht automatisch Teil der Leitungswasser- oder Sturmsicherung ist. Gehen wir in einem Beispiel davon aus, dass unbekannte Vandalen nachts die teure Glasfront des Hauseingangs zerstören. Wenn kein separater Glasversicherungsbaustein existiert und da kein Einbruch vorlag, muss die WEG die Kosten von 15.000 Euro selbst tragen und wirft dem Verwalter vermutlich Lücken im Versicherungskonzept vor.
Fehlender Verzicht auf Regress gegen Miteigentümer
Dies ist eine der häufigsten Fallen, welche die Haftung des Verwalters gegenüber der WEG betrifft. Angenommen, ein Eigentümer verursacht durch ein vergessenes Bügeleisen einen Brand. Die Versicherung zahlt zwar den Schaden am Gemeinschaftseigentum, fordert die Summe aber beim Verursacher zurück. Ohne eine Klausel in der Gebäudeversicherung für die WEG, die auf diesen Regress bei einfacher Fahrlässigkeit verzichtet, stehen Sie als Verwalter praktisch zwischen den Fronten.
Verspätete oder unvollständige Schadensmeldung an die Wohngebäudeversicherung durch die Hausverwaltung
Die Gebäudeversicherung verlangt eine unverzügliche Meldung, um den Schaden klein zu halten und Gutachter zu schicken. Ein Problem kann zum Beispiel entstehen, wenn dem Verwalter ein kleiner Wasserschaden gemeldet wird, dieser die E-Mail jedoch erst nach zwei Wochen bearbeitet. Hat sich in der Zwischenzeit großflächig Schimmel ausgebreitet, übernimmt die Wohngebäudeversicherung nur die Kosten für das Trocknen des Rohrbruchs. Nicht tragen wird sie aber die teure Schimmelbeseitigung, da diese ohne die Verzögerung vermeidbar gewesen wäre.